HUKUM – Jangan Asal Beli Properti! Ini Legalitas yang Wajib Dicek Sebelum Uang Berpindah Tangan | Membeli rumah, tanah, atau properti bukan sekadar soal menemukan lokasi strategis dan harga yang cocok. Di balik sebuah transaksi bernilai ratusan juta hingga miliaran rupiah, ada aspek hukum yang harus diperiksa agar pembeli tidak menghadapi persoalan setelah uang berpindah tangan.
Kesalahan yang sering terjadi adalah pembeli terlalu fokus pada kondisi fisik bangunan, luas tanah, lokasi, dan harga, tetapi lupa memeriksa legalitas properti secara menyeluruh. Padahal, dokumen yang terlihat lengkap belum tentu cukup untuk menggambarkan seluruh kondisi yuridis suatu bidang tanah.
Dalam sistem pertanahan Indonesia, pendaftaran tanah ditujukan untuk memberikan kepastian hukum. Dasar utamanya antara lain UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dan PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang telah diubah antara lain melalui PP Nomor 18 Tahun 2021. (Database Peraturan | JDIH BPK)
ADVERTISEMENT
SCROLL TO RESUME CONTENT
- Periksa Sertipikat dan Jenis Hak Atas Tanah
Hal pertama yang perlu diperiksa adalah sertipikat tanah. Jangan hanya melihat apakah penjual memiliki sertipikat, tetapi periksa juga jenis hak, nomor hak, luas, lokasi, nama pemegang hak, serta data lain yang tercantum.
Jenis hak atas tanah memiliki konsekuensi hukum yang berbeda. UUPA mengenal antara lain Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai. Karena itu, pembeli perlu memahami hak apa yang sebenarnya diperoleh melalui transaksi tersebut. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Sertipikat memang merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis sepanjang sesuai dengan data dalam surat ukur dan buku tanah sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997. Namun, pemeriksaan tetap penting sebelum transaksi dilakukan. (Peraturan.Info)
- Pastikan Nama Penjual Sesuai dengan Pemegang Hak
Jangan menganggap seseorang otomatis berwenang menjual tanah hanya karena menguasai rumah atau memegang sertipikat.
Periksa apakah identitas penjual sesuai dengan nama pemegang hak yang tercatat. Bila tanah merupakan harta warisan, harta bersama, atau dimiliki beberapa orang, perlu diperiksa pula siapa saja pihak yang memiliki kewenangan dalam transaksi.
Hal ini menjadi penting karena persoalan kewenangan penjual dapat berkembang menjadi sengketa setelah transaksi selesai. Dalam praktik, pemeriksaan dokumen kepemilikan dan riwayat hak menjadi bagian penting sebelum proses jual beli dilakukan.
- Lakukan Pengecekan Sertipikat di Kantor Pertanahan
Pengecekan sertipikat merupakan langkah penting yang tidak sebaiknya dilewati.
Petunjuk teknis layanan informasi pertanahan ATR/BPN menunjukkan bahwa hasil pengecekan sertipikat dapat memuat informasi seperti jenis hak, nomor hak, NIB, luas, pemegang hak, hak tanggungan, blokir, sita, informasi kasus, hingga catatan tertentu mengenai bidang tanah. (JDIH ATR BPN)
Artinya, jangan hanya mengandalkan fotokopi sertipikat atau foto dokumen yang diberikan penjual. Pemeriksaan pada data pertanahan dapat membantu mengetahui apakah terdapat catatan yang perlu diperhatikan sebelum transaksi dilanjutkan.
- Pastikan Tanah Tidak Sedang Dibebani Hak Tanggungan, Blokir, atau Sita
Properti dapat memiliki kondisi hukum tertentu yang tidak terlihat secara fisik.
Misalnya, tanah sedang menjadi objek Hak Tanggungan, terkena blokir, atau terdapat catatan terkait perkara. Karena itu, status tersebut harus diperiksa sebelum pembeli menyerahkan pembayaran dalam jumlah besar.
Dokumen hasil pengecekan sertipikat ATR/BPN memang menyediakan bagian untuk informasi Hak Tanggungan, blokir, sita, dan informasi kasus. (JDIH ATR BPN)
Jika terdapat catatan demikian, jangan mengambil keputusan hanya berdasarkan penjelasan lisan. Mintalah penjelasan dan dokumen resmi mengenai bagaimana status tersebut akan diselesaikan.
- Cocokkan Data Sertipikat dengan Kondisi Fisik Tanah
Legalitas tidak hanya berbicara mengenai dokumen.
Luas tanah, lokasi, batas-batas, dan kondisi fisik di lapangan perlu dicocokkan dengan data pertanahan. Perbedaan antara dokumen dan kondisi nyata dapat menjadi persoalan dalam proses transaksi maupun setelah pembelian.
Misalnya, penjual menyebut luas tanah 200 meter persegi, tetapi kondisi penguasaan di lapangan ternyata berbeda. Kondisi seperti ini perlu diperiksa sebelum transaksi dilanjutkan.
- Periksa Peruntukan dan Kesesuaian Tata Ruang
Tanah yang secara administratif dimiliki seseorang belum tentu dapat digunakan untuk semua jenis kegiatan.
PP Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang mengatur antara lain pemanfaatan ruang dan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR). Regulasi tersebut juga mengenal KKKPR, PKKPR, dan RKKPR sesuai konteks pemanfaatan ruang. (Database Peraturan | JDIH BPK)
Karena itu, jika properti dibeli untuk usaha, gudang, tempat tinggal, atau pembangunan tertentu, calon pembeli perlu memastikan peruntukan ruangnya sesuai dengan rencana penggunaan.
Tanah murah tetapi peruntukannya tidak sesuai dengan rencana penggunaan bisa menjadi masalah tersendiri.
- Jika Membeli Rumah, Periksa Legalitas Bangunannya
Membeli rumah tidak sama dengan membeli tanah kosong.
Selain hak atas tanah, periksa pula dokumen yang berkaitan dengan bangunan. Regulasi penyelenggaraan bangunan gedung diatur antara lain dalam PP Nomor 16 Tahun 2021, yang mengatur penyelenggaraan bangunan gedung dan aspek seperti Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) serta Sertifikat Laik Fungsi (SLF). (Database Peraturan | JDIH BPK)
Pembeli sebaiknya memastikan bahwa kondisi bangunan sesuai dengan dokumen dan penggunaan yang direncanakan. Untuk properti tertentu, pemeriksaan lebih lanjut dapat diperlukan sesuai fungsi dan kondisi bangunannya.
- Jangan Menganggap AJB Sama dengan Sertipikat
Ini salah satu hal yang sering membingungkan pembeli.
Akta Jual Beli (AJB) merupakan dokumen yang dibuat PPAT untuk membuktikan perbuatan hukum jual beli dalam rangka proses peralihan hak. Sementara itu, sertipikat merupakan tanda bukti hak atas tanah.
Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 mengatur bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli pada prinsipnya hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. (Pasal.id)
Karena itu, transaksi sebaiknya tidak berhenti pada kuitansi pembayaran atau perjanjian sederhana. Proses peralihan hak dan pendaftarannya harus dilakukan sesuai ketentuan yang berlaku.
- Periksa Pajak dan Kewajiban Transaksi
Sebelum menyelesaikan transaksi, pembeli dan penjual juga perlu memastikan kewajiban perpajakan serta biaya yang berkaitan dengan peralihan hak.
Jangan sampai setelah harga disepakati muncul persoalan karena terdapat kewajiban yang belum diselesaikan atau para pihak tidak memahami siapa yang menanggung biaya tertentu.
Untuk memastikan jumlah dan jenis kewajiban yang berlaku, periksa ketentuan perpajakan serta ketentuan pemerintah daerah yang berkaitan dengan objek transaksi.
- Pastikan Proses Balik Nama Dilakukan
Transaksi belum selesai hanya karena pembayaran sudah dilakukan.
Setelah jual beli dilakukan sesuai prosedur, peralihan hak perlu didaftarkan pada Kantor Pertanahan sehingga data kepemilikan dapat diperbarui. BPHN juga menjelaskan bahwa proses jual beli tanah berkaitan dengan pembuatan akta PPAT dan pendaftaran peralihan hak. (Literasi Hukum)
Dokumen transaksi, bukti pembayaran, AJB, serta dokumen pendaftaran sebaiknya disimpan dengan baik sebagai arsip.
Contoh Sederhana: Harga Murah, tetapi Ada Catatan pada Sertipikat
Bayangkan seseorang menemukan rumah dengan harga jauh di bawah harga pasar. Bangunan terlihat bagus dan penjual menunjukkan sertipikat atas namanya.
Pembeli kemudian langsung membayar uang muka tanpa melakukan pengecekan sertipikat. Setelah proses transaksi berjalan, baru diketahui terdapat catatan hak tanggungan atau persoalan lain pada bidang tanah tersebut.
Situasi seperti ini menunjukkan mengapa harga dan kondisi fisik bukan satu-satunya pertimbangan dalam membeli properti. Pemeriksaan dokumen dan status hukum harus dilakukan sebelum uang dalam jumlah besar diserahkan.
Checklist Sebelum Uang Berpindah Tangan
Sebelum menandatangani transaksi, calon pembeli dapat menggunakan checklist berikut:
- Sertipikat dan jenis hak sudah diperiksa.
- Nama pemegang hak sesuai dengan pihak yang menjual.
- Identitas penjual telah diverifikasi.
- Status hak tanggungan, blokir, sita, dan informasi kasus telah diperiksa.
- Data fisik tanah sesuai dengan kondisi lapangan.
- Batas dan luas tanah telah dicocokkan.
- Peruntukan/tata ruang sesuai dengan rencana penggunaan.
- Legalitas bangunan diperiksa jika membeli rumah atau bangunan.
- Proses jual beli dilakukan melalui PPAT sesuai ketentuan.
- Kewajiban pajak dan biaya transaksi telah diperhitungkan.
- Dokumen peralihan dan proses balik nama dipastikan berjalan.
Pembeli properti merupakan keputusan bernilai besar sehingga pemeriksaan legalitas sebaiknya dilakukan sebelum pembayaran diselesaikan. Sertipikat, identitas pemegang hak, status hak tanggungan atau blokir, kondisi fisik tanah, tata ruang, legalitas bangunan, AJB, hingga proses balik nama merupakan bagian yang perlu diperhatikan sesuai karakteristik objek yang dibeli.
Tidak ada satu checklist yang otomatis berlaku identik untuk semua properti. Rumah, tanah kosong, tanah untuk usaha, apartemen, maupun properti yang masih menjadi bagian dari sertipikat induk dapat memiliki persoalan hukum dan dokumen yang berbeda.
Karena itu, prinsip sederhananya adalah: jangan hanya memastikan properti terlihat bagus—pastikan pula status hukumnya jelas sebelum uang berpindah tangan.
Catatan: Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan pengganti pemeriksaan dokumen atau pendapat hukum untuk transaksi tertentu. Untuk transaksi bernilai besar atau memiliki kondisi khusus seperti warisan, sertipikat induk, hak tanggungan, sengketa, atau perbedaan data tanah, pemeriksaan profesional dapat diperlukan.
